Maison Alain + Cath

Le principe

Chacun doit se retrouver comme s'il avait acheté sa moitié de la maison seul. Celui qui apporte du capital gagne des parts. Celui qui emprunte paie les intérêts de son emprunt.

Qui possède quoi

• Seul le capital donne des parts. Le capital, c'est la mise de fonds, la partie capital des versements mensuels, le surplus et l'argent de la vente du condo.
• La part de chacun est égale à son capital divisé par le prix de la maison. À la fin du prêt, le total du capital des deux est égal au prix.
• Les intérêts ne donnent jamais de parts : c'est le coût de l'emprunt, pas un investissement dans la maison.

Qui paie quels intérêts

• Chacun paie les intérêts de sa propre dette. La dette de chacun est sa moitié du prix moins le capital qu'il a déjà apporté.
• Chaque mois, les intérêts de la banque sont partagés selon ces deux dettes. Exemple pour une maison à 600 k$ : Cath a apporté 200 k$ et doit encore 100 k$ ; Alain n'a rien apporté et doit 300 k$. Alain paie donc 75 % des intérêts au départ.
• À mesure qu'Alain rembourse (vente du condo, surplus), sa dette baisse et sa part des intérêts aussi. Rembourser vite est donc récompensé.
• Ce qui reste du versement de chacun, une fois ses intérêts payés, devient du capital à son nom.
• Pourquoi cette règle : la mise de fonds de Cath réduit l'emprunt. Sans cette règle, Cath paierait la moitié des intérêts d'un argent emprunté surtout pour la part d'Alain.

Si un versement ne couvre pas les intérêts

• Si chacun verse la moitié du paiement, le versement d'Alain peut être un peu plus petit que sa part des intérêts au début du prêt (environ 75 $ de moins par mois à 600 k$).
• Dans ce cas, c'est l'autre qui paie la différence. L'écart est retiré du capital de celui qui n'a pas couvert ses intérêts. Son capital peut donc être légèrement négatif pendant un temps (environ −1 000 $ par année), jusqu'à la vente du condo.
• Pour éviter ça, il suffit de verser un peu plus chaque mois (décocher « Alain paie le même montant que Cath » ou cocher « capital plus vite »).

Atteindre 50/50

• « Figer la durée du prêt » : le paiement à la banque ne change pas ; les versements de chacun sont ajustés pour finir à 50/50 au bout de l'amortissement.
• Sinon : Cath garde son versement et Alain ajoute un surplus sur le capital, ce qui raccourcit le prêt.

Plafond du paiement obligatoire

• Le paiement exigé par la banque chaque mois est une obligation ; le surplus sur le capital est facultatif. Le plafond fixe le montant obligatoire maximal jugé confortable.
• Si le paiement dépasse le plafond, un indicateur s'affiche. Le prix maximal compatible avec le plafond est indiqué sous le curseur.
• Astuce : un amortissement plus long (30 ans) baisse le paiement obligatoire. Verser ensuite un surplus volontaire permet de rembourser aussi vite qu'en 25 ans, tout en gardant la possibilité de revenir au minimum.

Vente du condo et limite de la banque

• L'argent de la vente est versé sur le capital dès la vente, jusqu'à la limite de remboursement anticipé de la banque (souvent 10 à 20 % du prêt initial par année). Le surplus mensuel compte dans cette limite.
• Le reste est versé à chaque date anniversaire du prêt, dès que la limite le permet. Le paiement mensuel ne change pas.
• Pour tout verser d'un coup sans pénalité : prêt-relais (la vente compte comme mise de fonds), hypothèque en partie ouverte ou limite négociée plus haute.

Ce qui n'est pas inclus

• La hausse de valeur de la maison : elle se partage selon les mêmes pourcentages.
• Taxe de bienvenue, frais de notaire, taxes municipales, assurance et entretien : à partager 50/50 à part. Une grosse rénovation payée par une seule personne devrait compter comme du capital.
• Le taux est fixe sur toute la durée. En réalité, il est renégocié environ tous les 5 ans : les parts restent justes, mais la durée et les intérêts sont des estimations.
• Séparation, décès ou invalidité : à prévoir dans la convention (rachat de la part de l'autre, assurance prêt).

En pratique

• Cet outil fait une projection. Les parts réelles se calculent à partir d'un registre des paiements : date, montant, qui paie.
• Mettre l'entente par écrit chez le notaire, dans une convention d'indivision, avec ces règles.